Indefrysning af ejendomsskat: Udskyd boligskatten

Alle boligejere i Danmark kan få stigninger i deres boligskatter indefrosset som et lån, der først skal betales tilbage, når boligen sælges. Ordningen blev indført med boligskatteforliget og betyder, at du ikke skal betale mere i grundskyld og ejendomsværdiskat, end du gjorde året før, med det samme. I stedet lægges stigningen til et indefrysningslån med en lav rente, der i 2026 effektivt er 2,16 procent. Lånet forfalder, når boligen skifter ejer — typisk ved salg. Her er, hvad ordningen dækker, hvad det koster, og hvornår du skal være opmærksom.

Hvem kan bruge ordningen?

Indefrysningsordningen gælder automatisk for alle ejere af ejerboliger i Danmark, uanset alder, indkomst eller formue. Du skal ikke søge om det. Stiger din grundskyld eller ejendomsværdiskat fra et år til det næste, indefryses stigningen automatisk som et lån. Du betaler kun det beløb, du betalte året før, og forskellen lægges til lånet.

Ordningen gælder for helårsboliger, ejerlejligheder og sommerhuse. Den er uafhængig af det pensionistlån, som pensionister kan søge om for at udskyde hele grundskylden, ikke kun stigningen.

Der er ingen øvre grænse for, hvor meget der kan indefryses, men lånet sikres med pant i boligen. Har du meget lav friværdi, kan det i sjældne tilfælde betyde, at der ikke er plads til hele indefrysningen, men det er usædvanligt.

Hvad koster lånet?

Indefrysningslånet forrentes med en rente, der i 2026 er 2,88 procent. Fordi renten ikke kan trækkes fra i skat, gives der et nedslag på 25 procent, så den effektive rente bliver 2,16 procent. Renten tilskrives løbende og lægges til lånet. Du betaler altså ikke renten ud af lommen, men dit lån vokser stille og roligt.

Sammenlignet med et almindeligt lån er renten lav, og for mange boligejere er det en overkommelig pris for at slippe for pludselige stigninger i boligskatten. Renten fastlægges af Skatteministeriet og kan ændre sig fra år til år, men den har historisk ligget på et lavt niveau.

Hvornår skal lånet betales tilbage?

Lånet forfalder, når boligen skifter ejer — typisk ved salg, eller når boligen efter et dødsfald overgår til en ny ejer. Det forfalder også, hvis boligen ændrer anvendelse, så den ikke længere er omfattet af ordningen. Overdrages boligen til din ægtefælle, kan ægtefællen overtage lånet på samme vilkår, og en længstlevende ægtefælle kan overtage afdødes lån på samme vilkår. Tilbagebetalingen trækkes typisk fra provenuet ved salget, så du betaler det ikke ud af egen lomme, men fra den friværdi, huset har opbygget.

Du kan også vælge at indfri lånet helt eller delvist, mens du bor i boligen, hvis du foretrækker at holde gælden nede. Det er frivilligt og kan gøres via din låneoversigt på skat.dk. Tjek også, om du har ret til skatterabat på boligskat, som kan reducere din samlede regning.

Forskel på indefrysning og pensionistlån

De to ordninger forveksles let, men dækker forskellige ting:

Du kan ikke bruge begge ordninger på det samme beløb. Er du pensionist, kan du søge pensionistlån til hele grundskylden, og indefrysningen håndterer eventuelle resterende stigninger.

Regneeksempel: Pernille og stigende grundskyld

Pernille ejer et hus, hvor grundskylden stiger fra 18.000 kr. til 22.000 kr. i 2026. Stigningen på 4.000 kr. indefryses automatisk som et lån. Pernille betaler stadig kun 18.000 kr. ud af lommen, og de 4.000 kr. lægges til hendes indefrysningslån med en effektiv rente på 2,16 procent. Sker det hvert år, vokser lånet gradvist, men det forfalder først, den dag huset sælges.

Antag, at Pernilles grundskyld stiger med 4.000 kr. om året i fem år. Hendes samlede indefrysningslån ville efter fem år være cirka 20.000 kr. plus tilskrevne renter. Med en effektiv rente på 2,16 procent er rentebeløbet overskueligt, og det hele trækkes fra provenuet ved et eventuelt salg.

Hvad sker der, hvis du sælger?

Sælger du boligen, forfalder hele indefrysningslånet til betaling. Det trækkes automatisk fra provenuet, inden du modtager resten. Du behøver ikke selv at huske at betale; din advokat eller ejendomsmægler håndterer det som del af bolighandlen. Sørg dog for at kende lånets størrelse, inden du sætter prisen, så du ikke bliver overrasket. Du finder beløbet på din låneoversigt på skat.dk.

Sådan tjekker du dit indefrysningslån

Du kan se dit indefrysningslån på din låneoversigt via skat.dk. Vær opmærksom på, at lån for et givet år først stiftes i januar året efter, så der er altid en forsinkelse. Har du et ældre lån fra kommunen — fx indefrysning af stigninger i grundskyld efter reglerne fra 2018 eller et kommunalt pensionistlån til grundskyld — gælder der særlige regler. Ifølge ejendomsskatteloven skal de kommunale lån overtages af Skattestyrelsen på et tidspunkt, som skatteministeren fastsætter. Kontakt din kommune eller Skattestyrelsen, hvis du vil vide, hvor dit gamle lån ligger, og hvilke vilkår der gælder for det.

Se din samlede boligøkonomi

Indefrysning af ejendomsskat er bare en del af dit boligbudget. Grundskyld, ejendomsværdiskat, rentefradrag og eventuelle tilskud spiller alle sammen, og det er nemt at overse noget.

Minetilskud.dk gør det nemt at se alle dine tilskud og fradrag samlet: skat, tilskud og fradrag forklaret enkelt, og med de oversete ordninger fundet frem. Tag det gratis tjek og se, om du også har andre muligheder, du ikke udnytter.