Udlejning af helårsbolig: Skattefrit bundfradrag

Lejer du en del af din egen helårsbolig ud, for eksempel et værelse, kan du bruge et skattefrit bundfradrag — men hvilket, afhænger af, hvor længe du lejer ud. Lejer du ud til den samme person i mindst 4 måneder i træk, kan du efter ligningslovens § 15 P bruge et bundfradrag på 1⅓ procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Ved kortere udlejning, fx via Airbnb, gælder § 15 Q: et bundfradrag på 13.800 kr. i 2026 eller 35.100 kr., hvis lejeindtægten indberettes af fx platformen, og derefter et fradrag på 40 procent af resten. De to bundfradrag kan ikke lægges sammen. Her får du overblikket over reglerne, og hvad du reelt betaler i skat.

Hvem kan bruge bundfradraget?

Reglerne gælder, når du lejer en del af din egen helårsbolig ud til beboelse — altså den bolig, du selv bor i og betaler ejendomsværdiskat af — og når du lejer hele helårsboligen ud en del af året (under 12 måneder). Udlejningen må ikke være erhvervsmæssig.

Hvilket bundfradrag du kan bruge, afhænger af lejeperioden. § 15 P kan kun bruges, når du lejer ud til den samme person eller de samme personer i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder, fx et værelse til en studerende. Ved korttidsudlejning under 4 måneder, fx via Airbnb, skal resultatet opgøres efter § 15 Q. Lejer du ud i mindst 4 måneder, kan du vælge den af de to regler, der er bedst for dig. Ejer du et sommerhus, gælder et separat bundfradrag — læs mere i vores guide til udlejning af sommerhus.

Sådan beregnes bundfradraget

Ved langtidsudlejning efter § 15 P er bundfradraget 1⅓ procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kr. Har du kun ejet boligen en del af året, beregnes bundfradraget kun for den del. Jo højere din ejendomsværdi er, jo større bundfradrag får du:

Ved § 15 Q er bundfradraget et fast beløb på 13.800 kr. i 2026, eller 35.100 kr., hvis lejeindtægten indberettes af tredjepart, fx en udlejningsplatform. Af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, kan du desuden trække 40 procent fra. Bundfradraget gælder pr. helårsbolig og fordeles efter ejerandel, hvis boligen har flere ejere. Bruger du bundfradraget, behøver du ikke gemme kvitteringer for udgifter til rengøring, el eller lignende, fordi bundfradraget dækker samtlige udgifter. Læs mere om skat ved udlejning generelt.

Hvad sker der med beløbet over bundfradraget?

Tjener du mere end bundfradraget, er det kun det overskydende beløb, der beskattes. For ejere medregnes resultatet som kapitalindkomst — både efter § 15 P og § 15 Q. (Fremlejer du som lejer efter § 15 P, er det i stedet personlig indkomst.) Du kan ikke bruge både bundfradrag og den regnskabsmæssige metode på samme tid, og § 15 P og § 15 Q kan ikke lægges sammen for samme bolig.

Skematisk metode eller regnskabsmæssig metode?

Den skematiske metode er det, de fleste bruger. Du trækker bundfradraget fra og beskattes kun af det overskydende. Ingen dokumentation for udgifter er nødvendig. Det er enkelt og passer til de fleste, der lejer et enkelt værelse ud.

Den regnskabsmæssige metode kræver, at du kan dokumentere udgifterne knyttet til udlejningen, og det samlede fradrag kan ikke overstige lejeindtægten. Metoden kan kun betale sig, hvis dine reelle udgifter er meget høje. Vær opmærksom på, at valget er bindende: Har du først brugt den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere gå over til bundfradraget. For langt de fleste er den skematiske metode bedre.

Sådan oplyser du lejeindtægten

Lejer du ud via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen, kommer lejeindtægten med på din årsopgørelse automatisk. Du skal dog tjekke, at beløbet er korrekt, og at det rigtige bundfradrag er brugt. Står du selv for udlejningen, skal du oplyse lejeindtægten manuelt på skat.dk under din forskuds- og årsopgørelse.

Uanset metode er det en god idé at gemme lejekontrakter og dokumentation for, hvad du har lejet ud, til hvem, i hvor lang tid og til hvilken pris. Vil du bruge § 15 P, skal du kunne dokumentere, at udlejningen har varet mindst 4 måneder, fx med en lejekontrakt.

Regneeksempel: Mette lejer et værelse ud

Mette bor i en ejerlejlighed med en ejendomsværdi på 2.500.000 kr. Hun lejer et værelse ud til den samme studerende hele året for 3.500 kr. om måneden, altså 42.000 kr. om året. Da lejemålet varer mindst 4 måneder, kan hun vælge mellem de to regler:

• § 15 P: Bundfradraget er 1⅓ procent af 2.500.000 kr. = ca. 33.333 kr. Det skattepligtige overskud er 42.000 kr. − 33.333 kr. = ca. 8.667 kr.
• § 15 Q: Ingen tredjepart indberetter lejen, så bundfradraget er 13.800 kr. Af de resterende 28.200 kr. trækkes 40 procent (11.280 kr.) fra, så 16.920 kr. bliver skattepligtige.

§ 15 P er altså bedst for Mette. De ca. 8.667 kr. medregnes som kapitalindkomst og beskattes efter hendes øvrige indkomstforhold.

Hvad med korttidsudlejning via Airbnb?

Lejer du en del af din helårsbolig — eller hele boligen — ud i kortere perioder via en platform som Airbnb, kan du ikke bruge § 15 P, fordi lejeperioden er under 4 måneder. Du skal i stedet bruge § 15 Q: Bundfradraget er 35.100 kr. i 2026, hvis lejeindtægten indberettes til Skattestyrelsen, og ellers 13.800 kr. Af resten kan du trække 40 procent fra. Har du fx 50.000 kr. i indberettet lejeindtægt, er 50.000 − 35.100 = 14.900 kr. over bundfradraget, og efter 40 procents fradrag bliver 8.940 kr. skattepligtige. Bruger du flere platforme, samles beløbene, men du har stadig kun ét bundfradrag pr. bolig.

Lejeindtægt og din øvrige økonomi

En lejeindtægt påvirker mere end skatten. Det skattepligtige overskud er kapitalindkomst for ejere og kan dermed påvirke alt fra rentefradragets værdi til eventuelle indkomstafhængige ydelser som boligstøtte.

Har du andre fradrag, for eksempel kørselsfradrag eller fagforeningskontingent, kan de modvirke en del af skatteeffekten. Det samlede billede afhænger af din konkrete situation, og det er nemt at overse noget.

Minetilskud.dk gør det nemt at se dit samlede billede: skat, tilskud og fradrag forklaret enkelt, og med de oversete ordninger fundet frem. Tag det gratis tjek og se, om du også har andre fradrag eller tilskud, du ikke udnytter.